Isännöitsijän tehtävät taloyhtiössä – vastuut ja velvollisuudet
Isännöitsijän tehtävät taloyhtiössä ovat laajat ja keskeiset asumisen sujuvuuden kannalta. Hän huolehtii kiinteistön hallinnosta, taloudesta ja ylläpidosta, toimii hallituksen tukena ja vastaa osaltaan lakisääteisistä velvoitteista. Mutta mitä isännöitsijän työhön tarkalleen kuuluu?
Tässä artikkelissa käymme läpi isännöitsijän tärkeimmät tehtävät, vastuut ja roolit taloyhtiön arjessa – sekä sen, milloin asukkaan kannattaa olla yhteydessä isännöitsijään.
Tärkeimmät nostot artikkelista
– Isännöitsijän tehtäviin kuuluu taloyhtiön hallinnon, talouden ja kiinteistön ylläpidon hoito.
– Isännöitsijän tehtävät ja vastuut perustuvat lakiin, isännöintisopimukseen ja hallituksen ohjeisiin – laiminlyönneistä voi seurata vahingonkorvausvastuu.
– Hallituksen tehtävä on päättää, isännöitsijän tehtävä on toteuttaa – molemmilla on omat vastuualueensa.
– Isännöitsijän toimintaa valvovat hallitus, tilintarkastaja ja Isännöinnin eettinen neuvosto.
– Yhteys isännöitsijään kannattaa ottaa, kun ilmenee ongelmia huoneistossa, kiinteistössä tai huoltopalveluissa.
Taloyhtiön isännöitsijän tehtävät ja vastuut 2025
Isännöitsijällä on hallituksen kanssa useita tehtäviä ja vastuita. Tässä lueteltuna isännöitsijän tärkeimmät tehtävät.
Hallinnolliset tehtävät
- Johtaa taloyhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden mukaisesti
- Valmistelee yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset sekä huolehtii päätösten toteutuksesta
- Arkistoi asiakirjat ja hoitaa viranomaisilmoitukset
- Pitää huolta yhtiön sopimuksista ja oikeudellisista velvoitteista
Taloudelliset tehtävät
- Vastaa kirjanpidosta, budjetoinnista ja maksuliikenteestä
- Laatii talousarvion ja valvoo taloudellista tilannetta
- Kilpailuttaa palvelut ja seuraa kustannuksia
Kiinteistön tekninen ylläpito
- Huolehtii kunnossapitotarpeiden kartoittamisesta ja korjausten toteutuksesta
- Laatii ja ylläpitää pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaa (PTS)
- Valvoo kiinteistön teknistä kuntoa ja huoltosopimuksia
Viestintä ja asiakaspalvelu
- Toimii osakkaiden ja asukkaiden neuvonantajana
- Välittää sidosryhmille tiedotteita ja ohjeita asumiseen liittyvistä asioista
Mitä isännöitsijän työhön kuuluu?
Isännöitsijän tehtävät määräytyvät asunto-osakeyhtiölain, isännöintisopimuksen ja taloyhtiön hallituksen ohjeiden mukaan. Käytännössä isännöitsijän työhön kuuluu taloyhtiön hallinnon johtaminen, talouden hoitaminen sekä kiinteistön teknisestä ylläpidosta vastaaminen. Kuten MaintainX artikkelissa kerrotaan, säännölliset tarkastukset ja ennaltaehkäisevä huolto ovat olennainen osa kiinteistön ylläpitoa. Isännöitsijä pitää huolen, että tarvittavat tarkastukset ja huollot tehdään ajallaan.
Mutta mitä isännöitsijän työhön kuuluu käytännössä? Isännöitsijä muun muuassa valmistelee hallituksen kokoukset ja yhtiökokoukset, huolehtii laskutuksesta ja kirjanpidosta, valvoo kiinteistön huoltoa ja korjaustöitä sekä neuvoo osakkaita arjen asumisasioissa. Tehtävien laajuus voi vaihdella yhtiöittäin, mutta ydinvastuut ovat samat. Tehtävien tarkempi sisältö määritellään sopimuksella hallituksen ja isännöitsijän välillä.
Mikä on isännöitsijän vastuu?
sännöitsijän vastuu tarkoittaa sitä, että hän huolehtii taloyhtiön hallinnosta, taloudesta ja kiinteistön ylläpidosta asunto-osakeyhtiölain, isännöintisopimuksen ja hallituksen ohjeiden mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölaissa todetaan, että ”isännöitsijän on toimittava huolellisesti ja yhtiön eduksi”.
Isännöitsijältä vaaditaan ammattitaitoa, tarkkuutta ja kykyä hoitaa tehtävät lain edellyttämällä tavalla. Jos isännöitsijä laiminlyö tehtävänsä, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Laiminlyönti voi koskea esimerkiksi sopimusten valvontaa, lakisääteisiä ilmoituksia tai taloudellista hallintoa. Vastuu ei tarkoita päätösvaltaa, vaan velvollisuutta huolehtia siitä, että päätökset pannaan täytäntöön asianmukaisesti.
Miten vastuut jakaantuvat hallituksen ja isännöitsijän välillä?
Aiemmassa artikkelissamme on hyvin kiteytetty hallituksen vastuu:
”Hallitus vastaa taloyhtiön käytännön päätöksistä, kuten kiinteistöhuoltosopimuksista, talousarviosta ja mahdollisista remontti- tai korjaushankkeista. Lisäksi hallitus vastaa taloyhtiön lain ja säännösten noudattamisesta sekä osakkaiden etujen valvonnasta. Hallituksen päätökset pitää voida toteuttaa yhtiökokouksen hyväksymän talousarvion puitteissa.”
Isännöitsijän vastuu kattaa taloyhtiön käytännön toiminnan sujuvuuden. Hän ei päätä yhtiön puolesta, mutta toimii hallitusten päätösten toimeenpanijana ja asiantuntijana. On tärkeää tietää, mitä päätöksiä isännöitsijä voi tehdä – erityisesti silloin, kun kyse on kunnossapidosta, laskutuksesta tai yhtiön hallinnosta.
Mitä päätöksiä isännöitsijä voi tehdä itsenäisesti – ja mikä on hänen vastuunsa näistä päätöksistä?
- Päivittäiset huolto- ja korjaustyöt sekä äkilliset toimenpiteet
Isännöitsijä voi tilata pieniä kunnossapitotöitä, kuten putkivuodon korjauksia tai lukkojen vaihtoja, sekä hoitaa kiireellisiä toimenpiteitä, jotka vaativat nopeaa reagointia taloyhtiön turvallisuuden tai vahinkojen rajoittamisen vuoksi. - Laskujen hyväksyminen ja maksuliikenteen hoitaminen
Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön juoksevan talouden hallituksen vahvistaman budjetin puitteissa. - Asukastiedotteiden ja muistutusten laatiminen
Isännöitsijä voi viestiä suoraan osakkaille ja asukkaille esimerkiksi kunnossapitotöistä, yhtiön säännöistä tai huoltoyhtiön aikatauluista. - Ylläpitosopimusten käytännön seuranta
Vaikka hallitus tekee sopimuspäätökset, isännöitsijä valvoo sopimusten toteutumista ja raportoi hallitukselle mahdollisista poikkeamista. - Reklamaatiot ja viranomaisasioiden hoito
Isännöitsijä voi tehdä ilmoituksia viranomaisille (esim. rakennusvalvonta) ja hoitaa pienet riita- ja reklamaatiotilanteet taloyhtiön puolesta.
Vertailutaulukko: Hallitus vs. isännöitsijä taloyhtiössä
| Tehtävä / vastuualue | Hallituksen tehtävä | Isännöitsijän tehtävä |
| Päätöksenteko | Tekee taloyhtiötä koskevat päätökset | Toteuttaa hallituksen päätökset ja ohjeistukset |
| Talousarvio ja tilinpäätös | Hyväksyy talousarvion ja tilinpäätöksen | Laatii ehdotuksen ja valmistelee talousasiakirjat |
| Sopimukset ja kilpailutukset | Päättää sopimuksista ja suuremmista hankinnoista | Valmistelee ja kilpailuttaa, tekee pienempiä hankintoja itsenäisesti |
| Kunnossapito ja remontit | Päättää korjaushankkeista ja rahoituksesta | Valvoo huoltoa, teettää pieniä korjauksia, koordinoi urakoita |
| Yhtiökokous ja hallituksen kokoukset | Osallistuu ja hyväksyy päätökset | Valmistelee kokoukset, huolehtii kutsuista ja pöytäkirjoista |
| Viranomaisasiointi ja ilmoitukset | Antaa tarvittavat valtuudet | Hoitaa ilmoitukset ja viranomaisasioinnin käytännössä |
| Osakkaiden ja asukkaiden yhteydenotot | Saa raportointia isännöitsijältä | Vastaa päivittäisiin kysymyksiin ja viestintään |
Kuka valvoo isännöitsijän toimintaa?
Isännöitsijän toimintaa valvotaan usealla tasolla. Yleisellä tasolla alan eettisiä käytäntöjä ohjaa Isännöinnin eettinen neuvosto (IEN), joka toimii Keskuskauppakamarin alaisuudessa riippumattomana toimielimenä. Se käsittelee esimerkiksi epäeettistä toimintaa koskevia kanteluita.
Taloyhtiön tilinpäätöksen tarkastaa vuosittain tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja, jotka raportoivat, jos isännöitsijän, kirjanpidon tai hallituksen toimissa on huomautettavaa.
Lisäksi taloyhtiön hallituksella on keskeinen rooli isännöitsijän valvonnassa. Hallituksen tulee varmistaa, että isännöitsijä toimii sopimuksen ja ohjeiden mukaisesti – ja puuttua tilanteeseen, jos toiminnassa ilmenee epäselvyyksiä.
Milloin on hyvä ottaa yhteyttä isännöitsijään?
Isännöitsijä on taloyhtiön asioista vastaava asiantuntija, johon kannattaa olla yhteydessä aina, kun kyse on asumiseen, kiinteistön kuntoon tai yhtiön sääntöihin liittyvistä asioista. Yhteys isännöitsijään kannattaa ottaa erityisesti seuraavissa tilanteissa:
- Olet havainnut huoneistossasi kosteusvaurioita tai muita rakenneongelmia
- Huoneistossa tai yleisissä tiloissa on havaittu tuholaisia tai hajuhaittoja
- Naapuriasukas käyttäytyy häiritsevästi, erityisesti hiljaisuuden aikaan
- Taloyhtiön omaisuus on rikkoutunut (esim. ovet, lukot, saunat, hissit)
- Huomaat puutteita huoltoyhtiön tai siivouspalvelun toiminnassa
- Olet tekemässä huoneistossasi remonttia – tee tarvittaessa muutostyöilmoitus
- Haluat esittää ehdotuksia tai toiveita taloyhtiön toimintaan liittyen
Jos et ole tyytyväinen esimerkiksi nykyiseen huoltoyhtiöön, voit esittää asiasta toiveita isännöitsijälle – hänen tehtävänsä on välittää palaute eteenpäin hallitukselle ja sopimuskumppaneille.
Huoltia tarjoaa vastuullista kiinteistöhuolto- ja siivouspalvelua. Jätä meille tarjouspyyntö tai soita puhelinnumeroon 044 205 2130!
Lähteet
Property Maintenance: Definition, Examples & More
